Analiza umowy deweloperskiej: zanim kupisz mieszkanie

Nabywcy nieruchomości bywają błędnie przeświadczeni, że ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwana potocznie „ustawą deweloperską”) gwarantuje im pełną ochronę ich interesów w przypadku, gdyby deweloper nie okazał się uczciwym przedsiębiorcą, lub popadł w kłopoty finansowe. Tymczasem w umowach deweloperskich mogą znaleźć sie postanowienia, które – choć są zgodne z prawem – często nie są korzystne dla nabywcy. W umowach, które trafiają do analizy w naszje Kancelarii nie brakuje klauzul niedozwolonych i ryzykownych postanowień dotyczących hipotek. Po podpisaniu umowy klient nie może już zwykle dochodzić zmiany jej postanowień, warto więc jak najwcześniej przeanalizowac dostarczony wzór umowy i negocjować jej treść.

 

Umowy deweloperskie można negocjować – poza nielicznymi wyjątkami deweloperzy zgadzają się na zmiany zapisów. Brak takiej zgody to pierwszy sygnał alarmowy dla klienta. Skrajnym przypadkiem, z którym Kancelaria zetknęła się podczas jednej z licznych analiz umów deweloperskich było kuriozalne żądanie ze strony dewelopera, by klient płacił mu za rozważenie każdej naniesionej na umowie poprawki. Tymczasem strony umowy mają prawo do negocjowania jej postanowień i uprawnienie to nie powinno być niczym ograniczane. Sama “ustawa deweloperska” nie gwarantuje nabywcom pełnej ochrony ich interesów i ustawodawca rozważa obecnie zaostrzenie zawartych w niej wymogów względem deweloperów. Niezależnie od samej ustawy warto zatem wynegocjować z deweloperem taką umowę, którą faktycznie obie strony chciałyby i zgodzą się podpisać.

Nabywca ma również możliwość skorzystania ze wsparcia prawnika przy podpisaniu umowy deweloperskiej u notariusza – na miejscu lub zdalnie (konsultacje telefoniczne z radcą prawnym). Pamiętać warto, że sam notariusz nie świadczy pomocy prawnej na rzecz stron i nie ma obowiązku udzielać nabywcy porad ani wyjaśnień przy podpisaniu umowy.

Sposobów, w jakie deweloperzy dostosowują zapisy umów deweloperskich tak, by były zgodne z prawem, ale zdecydowanie korzystniejsze dla dewelopera, jest wiele. Przykładowo zgodnie z ustawą deweloperzy mogą zastosować jeden z trzech typów rachunków powierniczych dla klienta, z których tylko jeden typ gwarantuje silnąochronę pieniędzy wpłaconych przez nabywcę. Częstą praktyką deweloperów jest też oferowanie klientom prawa wyłącznego użytkowania miejsc parkingowych zamiast własności. Najwięcej zagrożeń dla klienta (przede wszystkim wysokie ryzyko utraty wpłaconych środków bez jakiejkolwiek realnej możliwości ich odzyskania) zawierają jednak zwykle postanowienia umów deweloperskich dotyczące obciążania nabywanych lokali.

Przed zleceniem analizy umowy warto ustalić co dokładnie będzie ona zawierać i czy obejmuje:

  • sprawdzenie umowy jedynie pod kątem prawnym, czy także z punktu widzenia korzyści i interesu nabywcy;
  • pisemne poprawki umowy (propozycje nowych postanowień);
  • sprawdzenie księgi wieczystej;
  • wskazanie klauzul niedozwolonych;
  • dalsze bezpłatne konsultacje, objaśnienia i poprawki;
  • konsultacje podczas podpisania umowy u notariusza.

Klientom często oferuje się analizę sporządzoną głównie pod kątem prawnym, tymczasem najistotniejsze dla nabywców postanowienia, rodzące ryzyko na przyszłość, mogą być całkowicie zgodne z prawem.

Sporządzenie profesjonalnej analizy umowy deweloperskiej i wszystkich jej załączników, wraz z zaproponowaniem zmian postanowień, nie jest często możliwe do wykonania w jeden dzień, należy przyjąć 2-4 dni robocze. Do tego można doliczyć czas na ewentualne negocjacje z deweloperem, który może proponować nowe zmiany. Warto więc zwrócić się o pomoc do radcy prawnego co najmniej 10-14 dni przed planowanym podpisaniem umowy, jeśli jest to możliwe. Niektórzy deweloperzy starają zniechęcić klientów do negocjowania treści umów, udostępniając im je w ostatniej chwili i twierdząc, że jeśli klient nie podpisze umowy w ciągu 2-3 dni, nie otrzyma jakiejś zniżki w rzekomej promocji, lub nie będzie na niego czekał zarezerwowany lokal. Nalezy rozważyć, w takiej sytuacji, czy mieszkanie, które klient planuje kupić, jest istotnie warte ryzyka związanego z podpisaniem niesprawdzonego aktu. Chodzi wszak o wydanie środków pochodzących nieraz z kredytu, lub stanowiących oszczędności życia – warto upewnić się, że zostaną wydane właściwie.

 Oferujemy profesjonalną analizę umów deweloperskich. Sprawdź naszą ofertę:
ANALIZA UMOWY DEWELOPERSKIEJ