Leszek Chmielewski w Polsat Wydarzenia: ważny wyrok dla nabywców mieszkań

Mecenas Leszek Chmielewski skomentował dla Polsat Wydarzenia najnowszy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie. Wyrok dotyczył roszczenia nabywców do dewelopera o zapłatę  w związku z nieprawidłowym obliczeniem powierzchni użytkowej lokalu. Zapadł w kolejnej z wielu spraw przeciwko deweloperom, które toczą się przed polskimi sądami i dotyczą sposobu, w jaki obliczana jest powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, a dokładnie tego czy wlicza się do niej powierzchnia pod ściankami działowymi w mieszkaniu.

Nabywcy uważali, że powierzchnia użytkowa mieszkania to jedynie ta, z której nabywcy mogą faktycznie korzystać na co dzień. Uważali, że jest to powierzchnia pomieszczeń bez tej pod ścianami działowymi. Deweloper natomiast naliczył im cenę mieszkania w odniesieniu również do powierzchni użytkowej zakrytej ścianami działowymi. Różnica powierzchni liczonej na różne sposoby może wynosić nawet kilka metrów kwadratowych na mieszkanie. Zaliczanie powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej oznacza, że mieszkanie jest de facto mniejsze, niż wynika to z zawartej umowy. Metr kwadratowy takiego mieszkania dla potrzeb rozliczenia różnic powierzchni po budowie jest droższy, niż powinien być. W omawianym przypadku nabywcy zapłacili w 2020 r. o ponad 50 tys. więcej za mieszkanie. Przy dzisiejszych cenach byłoby to już niecałe 100 tys. zł.

Co na to sądy?

Do tej pory orzecznictwo w tym przedmiocie było rozbieżne. Polski Komitet Normalizacyjny, który publikuje normy obliczania powierzchni stosowane w budownictwie, jednoznacznie stał na stanowisku, że powierzchni pod ścianami działowymi nie należy wliczać do powierzchni użytkowej. Praktyka deweloperów była jednak od początku nieprawidłowa. Wielu klientów było tego nieświadomych, a sądy również nie zawsze podzielały stanowisko PKN.

W przedmiotowej sprawie spór dotyczył w skrócie tego czy ścianka działowa to „ścianka nadająca się do demontażu”. Zgodnie ze starą normą liczenia powierzchni, powierzchnia pod ściankami nadającymi się do demontażu wlicza się do powierzchni użytkowej. Deweloperzy twierdzili, że każda ściana działowa może być zdemontowana. Co a tym idzie ,powierzchnia pod nią powinna wliczać się do powierzchni użytkowej. Taka ściana nie może być jednak zdemontowana ani zamontowana bez wykonania robót budowlanych. Właściwie to nie może być w ogóle ponownie zmontowana, a po demontażu jest gruzem budowlanym. Zdaniem PKN jest zatem ścianą nie nadającą się do demontażu, pod którą nie ma powierzchni użytkowej. Sąd Okręgowy potwierdził, że powierzchni pod tradycyjnymi ścianami działowymi nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.

Sąd podkreślił także, że „Polskie Normy nie są aktami powszechnie dostępnymi. Dostęp do ich treści wymaga zakupu licencji w sklepie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego”. Przeciętny nabywca nie ma zatem możliwości łatwo sprawdzić, czy postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące obliczania powierzchni są zgodne z normami. Deweloper jest natomiast profesjonalistą, który powinien potraktować nabywcę uczciwie i zgodnie z dobrymi obyczajami.

Roszczenia do deweloperów

Nie da się przewidzieć jakie będą skutki wyroku. Wielu klientów, którzy uważają, że powierzchnia użytkowa ich mieszkań nie została obliczona prawidłowo, pozwie zapewne deweloperów. Część już to zrobiła i sprawy toczą się w sądach.Bbędą też tacy, którzy tego nie zrobią i zrezygnują z roszczeń. Kancelaria Chmielewski & Partnerzy również takie sprawy prowadzi.

Wyrok dotyczył stosowania nieaktualnej już normy liczenia powierzchni – PN-ISO 9836: 1997, w której mowa była o ściankach nadających się do demontażu. W międzyczasie norma stosowana obliczania powierzchni użytkowej zmieniła się dwukrotnie. W aktualnej normie PN-ISO 9836:2022-07 (obowiązkowej w projektach budowlanych od 18.07.2022 r.) mowa o „ścianach działowych typu przepierzenia”. Ich powierzchnię wliczamy do powierzchni użytkowej. Są to np. cienkie przegrody ozdobne z drewna (lamele), szkła, lub ruchome ścianki z tworzywa. Są one traktowane raczej jako wyposażenie lokalu, niż konstrukcja. Zgodnie ze stanowiskiem PKN według nowej normy tradycyjne ściany działowe z karton-gipsu, lub murowane, nie zaliczają się do nich, a powierzchni pod takimi ścianami nie wolno wliczać do powierzchni użytkowej.

Normy zatem doprecyzowano na korzyść nabywców. Nie oznacza to jednak że deweloperzy nie będą próbowali nadal liczyć powierzchni niewłaściwie lub z użyciem nieaktualnych norm. To nadal miewa miejsce.

Jakie będą skutki wyroku?

Na pewno wyrok jest korzystny w tym rozumieniu, że Sąd Okręgowy stanął tu po stronie nabywców i potwierdził możliwość dochodzenia roszczeń od dewelopera. Deweloperzy mogą jednak nadal próbować „zawyżać” powierzchnię użytkową definiując po swojemu „przepierzenie”. Mogą też wywodzić, że normy obliczania powierzchni mają zastosowanie do projektów budowlanych, ale nie do umów z klientami. Ustawa deweloperska bowiem nie nakazuje stosowania żadnej konkretnej normy obliczania powierzchni. Sąd – co istotne – zwrócił jednak uwagę, że norm tych nie powinno się pomijać w rozliczeniach z klientami, a deweloper nie może sobie dowolnie definiować powierzchni użytkowej do rozliczeń z nabywcami, wedle swojego uznania, jeśli w umowie powoła się na normy obliczania powierzchni. Warto także zwrócić uwagę na to, że rzut projektowy lokalu jest załącznikiem do umowy deweloperskiej i powierzchnia w nim wskazana, obliczona zgodnie z przepisami i normami, powinna być zgodna z tą w umowie.