Mecenas Leszek Chmielewski skomentował dla Polsat Wydarzenia najnowszy wyrok Sądu Okręgowego Warszawa – Praga w Warszawie w sprawie roszczenia nabywców do dewelopera o zapłatę w związku z nieprawidłowym obliczeniem powierzchni użytkowej lokalu. Wyrok zapadł w kolejnej z wielu spraw przeciwko deweloperom, toczących się przed polskimi sądami, dotyczących sposobu, w jaki obliczana jest powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego, a dokładnie tego czy wlicza się do niej powierzchnia pod ściankami działowymi w mieszkaniu.
Nabywcy uważali, że powierzchnia użytkowa to jedynie ta, z której nabywcy mogą faktycznie korzystać na co dzień, czyli powierzchnia pomieszczeń bez tej pod ścianami działowymi. Deweloper natomiast naliczył im cenę mieszkania w odniesieniu również do powierzchni użytkowej zakrytej ścianami działowymi. Różnica powierzchni liczonej na różne sposoby może wynosić nawet kilka metrów kwadratowych na mieszkanie. Zaliczanie powierzchni pod ścianami do powierzchni użytkowej oznacza, że mieszkanie nabywcy jest de facto mniejsze niż wynika to z zawartej umowy, a jego metr dla potrzeb rozliczenia różnic powierzchni po budowie jest droższy, niż powinien być. W omawianym przypadku nabywcy zapłacili w 2020 r. o ponad 50 tys. więcej za mieszkanie. Przy dzisiejszych cenach byłoby to już niecałe 100 tys. zł.
Co na to sądy?
Do tej pory orzecznictwo w tym przedmiocie było rozbieżne, pomimo że Polski Komitet Normalizacyjny, który publikuje normy obliczania powierzchni stosowane w budownictwie, jednoznacznie stał na stanowisku, że powierzchni pod ścianami działowymi nie należy wliczać do powierzchni użytkowej. Praktyka deweloperów była zatem od początku nieprawidłowa, mimo to wielu klientów było tego nieświadomych, a sądy również nie zawsze podzielały stanowisko PKN.
W przedmiotowej sprawie spór dotyczył w skrócie tego czy ścianka działowa to „ścianka nadająca się do demontażu”. Zgodnie ze starą normą liczenia powierzchni, powierzchnia pod ściankami nadającymi się do demontażu wlicza się do powierzchni użytkowej. Deweloperzy twierdzili, że każda ściana działowa może być zdemontowana, a co a tym idzie powierzchnia pod nią wlicza się do powierzchni użytkowej. Taka ściana nie może być jednak zdemontowana ani zamontowana bez wykonania robót budowlanych, właściwie to nie może być w ogóle ponownie zmontowana – po demontażu jest gruzem budowlanym. Zdaniem PKN jest zatem ścianą nie nadającą się do demontażu, pod którą nie ma powierzchni użytkowej. Sąd Okręgowy potwierdził, że powierzchni pod tradycyjnymi ścianami działowymi nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
Sąd podkreślił także, że „Polskie Normy nie są aktami powszechnie dostępnymi, a dostęp do ich treści wymaga zakupu licencji w sklepie Polskiego Komitetu Normalizacyjnego”. Przeciętny nabywca nie ma zatem możliwości łatwo sprawdzić, czy postanowienia umowy deweloperskiej dotyczące obliczania powierzchni są zgodne z normami, a deweloper jest profesjonalistą, który powinien potraktować nabywcę uczciwie i zgodnie z dobrymi obyczajami.
Roszczenia do deweloperów
Nie da się przewidzieć jakie będą skutki wyroku. Wielu klientów, którzy uważają, ze powierzchnia użytkowa ich mieszkań nie została obliczona prawidłowo, pozwie zapewne deweloperów, część już to zrobiła i sprawy toczą się w sądach, Kancelaria Chmielewski & Partnerzy również takie prowadzi, ale będą też tacy, którzy tego nie zrobią i zrezygnują z roszczeń.
Wyrok dotyczył stosowania nieaktualnej już normy liczenia powierzchni – PN-ISO 9836: 1997, w której mowa była właśnie o ściankach nadających się do demontażu. W międzyczasie norma stosowana obliczania powierzchni użytkowej zmieniła się dwukrotnie. W aktualnej normie PN-ISO 9836:2022-07 – obowiązkowej w projektach budowlanych od 18.07.2022 r. mowa o „ścianach działowych typu przepierzenia”, których powierzchnię wliczamy do powierzchni użytkowej. Są to np. cienkie przegrody ozdobne z drewna (lamele), szkła, lub ruchome ścianki z tworzywa i są traktowane raczej jako wyposażenie lokalu, niż konstrukcja. Zgodnie ze stanowiskiem PKN według nowej normy tradycyjne ściany działowe z karton-gipsu, czy murowane, nie zaliczają się do nich, a powierzchni pod takimi ścianami nie wolno wliczać do powierzchni użytkowej.
Normy zatem doprecyzowano na korzyść nabywców. Nie oznacza to jednak że deweloperzy nie będą próbowali nadal liczyć powierzchni niewłaściwie lub z użyciem nieaktualnych norm, co też miewa miejsce.
Na pewno wyrok jest korzystny w tym rozumieniu, że Sąd Okręgowy stanął tu po stronie nabywców i potwierdził możliwość dochodzenia roszczeń od dewelopera. Deweloperzy mogą jednak nadal próbować „zawyżać” powierzchnię użytkową definiując po swojemu „przepierzenie”, mogą też wywodzić, że normy obliczania powierzchni mają zastosowanie do projektów budowlanych, ale nie do umów z klientami. Ustawa deweloperska bowiem nie nakazuje stosowania żadnej konkretnej normy obliczania powierzchni. Sąd – co istotne – zwrócił jednak uwagę, że norm tych nie powinno się pomijać w rozliczeniach z klientami, a deweloper nie może sobie dowolnie definiować powierzchni użytkowej do rozliczeń z nabywcami, wedle swojego uznania, jeśli w umowie powoła się na normy obliczania powierzchni. Warto także zwrócić uwagę na to, że rzut projektowy lokalu jest załącznikiem do umowy deweloperskiej i powierzchnia w nim wskazana, obliczona zgodnie z przepisami i normami, powinna być zgodna z tą w umowie.
ANALIZA UMOWY DEWELOPERSKIEJ
Powierzenie analizy umowy Kancelarii Chmielewski & Partnerzy daje nabywcy pełną informację o ryzykach związanych z umową. Chmielewski & Partnerzy Kancelaria Prawna od wielu lat specjalizuje się w prawie budowlanym, analizie umów deweloperskich, rezerwacyjnych, przedwstępnych i innych aktów związanych z nabyciem nieruchomości.