Mec. Leszek Chmielewski skonsultował prawnie i skomentował dla Magazynu Ekspres Reporterów TVP 2 wieloletni spór mieszkańców z administracją budynku w Piasecznie o utrzymanie części wspólnych budynku w odpowiednim stanie, niepowodującym szkód w mieszkaniach. W jednym z budynków przeciekający dach powoduje regularnie rozległe szkody w postaci zagrzybienia ścian i sufitów licznych pomieszczeń. Mieszkańcy, których lokal jest w opłakanym stanie, walczą z administracją o wykonanie niezbędnych napraw. Czy wspólnota mieszkaniowa odpowiada za zniszczenia w ich mieszkaniu?
Wspólnota mieszkaniowa odpowiada za utrzymanie w dobrym stanie i remonty tzw. nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które służą do wspólnego użytku mieszkańców (np. dach, elewacja, klatki schodowe, windy, piony itp.). Niestety administracja budynku nie zawsze wypełnia obowiązki w tym zakresie. W przypadku mieszkańców budynku w Piasecznie skutkowało to ogromnymi szkodami w lokalu mieszkalnym. Wady budynku, w tym dachu, skutkowały zawilgoceniem mieszkania na najwyższym piętrze i rozległym zagrzybieniem wielu pomieszczeń). Administracja budynku odmawia wykonania napraw, powołując się na ich zbyt wysokie koszty.
Odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za remonty
Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Właściciele lokali zobowiązani są uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.
Właściciele lokali odpowiadają za koszty remontów w obrębie własnych lokali i za utrzymanie ich w dobrym stanie. Wspólnota, a wiec wszyscy właściciele lokali w budynku, odpowiada za utrzymanie w dobrym stanie i remonty tzw. nieruchomości wspólnej, w skład której wchodzą grunt oraz części budynku i urządzenia, które służą do wspólnego użytku. Są to między innymi dach, elewacja, klatki schodowe, windy, piony itp. Współdziałając w ochronie wspólnego dobra członkowie wspólnoty powinni dbać o należyty stan części wspólnych.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Koszty zaniedbań w konserwacji budynku, za które odpowiada wspólnota, ponoszą zatem finalnie jej członkowie – mieszkańcy. Współwłaściciele nieruchomości odpowiadają zarówno za uchybienia w zarządzie w zakresie utrzymania nieruchomości w dobrym stanie, jak i za wady budynku. Właściciel lokalu poszkodowany przez awarię lub kiepski stan elementów nieruchomości wspólnej (np. dachu) powinien zwrócić się do wspólnoty z żądaniem wykonania przeglądu stanu nieruchomości wspólnej i dokonania niezbędnych napraw. Może także zlecić wycenę szkód, które powstały w zawiązku z tym w jego lokalu i domagać się odszkodowania od współwłaścicieli, zwłaszcza jeśli szkody powstały w wyniku zaniedbań ze strony wspólnoty.
Czy remont wymaga uchwały wspólnoty?
Orzecznictwo sądów wskazuje, że bieżące remonty w celu konserwacji budynku oraz remonty pilne o charakterze awaryjnym należą do tzw. czynności zwykłego zarządu, które zarząd wspólnoty powinien zlecać bez osobnej uchwały. Będą wymagać uchwały, jeśli wiążą się z koniecznością przebudowy budynku, nie są niezbędne, lub np. konieczne jest ustalenie kolejności i planu remontów czy rozdysponowaniem nadwyżek na ten cel.
Jakie kroki może podjąć poszkodowany?
Jeśli zarząd nie wykonuje swoich obowiązków, każdy właściciel lokalu może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie. Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu. Zarządowi można także nie udzielić absolutorium podczas głosowania.
Poszkodowany właściciel lokalu może także próbować doprowadzić do zebrania właścicieli (jeśli właściciele dysponujący 1/10 udziałów poprą taki wniosek) i uchwalenia uchwały zobowiązującej zarząd do dokonania niezbędnego remontu, zażądać pokrycia kosztów napraw, które poniósł, z obowiązkowej polisy OC budynku, a także poszukiwać sprawiedliwości w sądzie. Niekorzystne dla siebie uchwały wspólnoty może też zaskarżać do wojewódzkich sądów administracyjnych (WSA). O stanie budynku można także poinformować odpowiedni organ nadzoru budowlanego, który ma możliwość wszczęcia kontroli i nakazania wykonania niezbędnych napraw.
Dochodzenie odszkodowania od wspólnoty nie jest łatwe. Niezwykle istotne jest właściwie skierowanie pozwu i wskazanie stron odpowiedzialnych, a także pilnowanie okresu przedawnienia (3 lata od dnia zdarzenia, gdy wiadomo, kto jest sprawcą wyrządzonej szkody, nie później niż dziesięć lat od dnia, w którym nastąpiło zdarzenie wywołujące szkodę).
Zachęcamy do obejrzenia programu w TVP 2 oraz do kontaktu z naszą kancelarią w sprawach dotyczących prawa budowlanego, nieruchomości, wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni. Wypowiedź radcy prawnego Leszka Chmielewskiego mogą Państwo obejrzeć tutaj: Magazyn Ekspres Reporterów – odcinek z 20.05.2025